Mercato Immobiliare e Demografia: quali considerazioni fare sull'Economia del Territorio

In un contesto di invecchiamento della popolazione e frammentazione familiare, cambiano le esigenze abitative, la domanda di immobili e le dinamiche territoriali.

Popolazione in calo, ma più famiglie

Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, la riduzione della popolazione non sta comportando un calo immediato dei prezzi immobiliari. Questo paradosso si spiega osservando due fattori fondamentali:

1. L’invecchiamento demografico: la popolazione italiana sta invecchiando rapidamente.

2. La trasformazione delle famiglie: aumentano i nuclei unifamiliari, spesso composti da anziani soli o giovani adulti non conviventi.

Il risultato? A fronte di una popolazione stabile o in lieve calo, il numero assoluto delle famiglie cresce leggermente, alimentando la domanda abitativa.

Le città attraggono, ma penalizzano i giovani

Nonostante l’espansione dello smart working, le grandi città italiane continuano ad attrarre residenti, in particolare giovani in cerca di opportunità professionali. Tuttavia, il mercato immobiliare urbano è diventato sempre più inaccessibile, soprattutto per chi non dispone di supporto familiare.

Le abitazioni si rimpiccioliscono per rispondere a nuclei sempre più ridotti, ma i prezzi al metro quadro aumentano. In città come Milano e Bologna, più della metà delle famiglie sono composte da una sola persona. Questo cambiamento sociale sta orientando l’offerta verso monolocali e bilocali ad alta densità abitativa.

Le aree interne: una nuova opportunità post-pandemia

L’Italia presenta però una forte eterogeneità territoriale. Se alcune regioni del Nord (Emilia-Romagna, Lombardia, Veneto) vedono una crescita demografica sostenuta da flussi migratori, il Sud e le aree interne affrontano un rapido spopolamento.

Tuttavia, dopo la pandemia si è registrata un’inversione di tendenza: i comuni collinari e montani, soprattutto se ben collegati ai centri urbani, stanno tornando ad attrarre residenti, sia italiani che stranieri, grazie a un miglior equilibrio tra qualità della vita e costi abitativi più accessibili.

Affitti brevi e rischio turistificazione

Un fattore di pressione rilevante nelle città è rappresentato dagli affitti brevi per fini turistici (es. Airbnb), che stanno erodendo l’offerta abitativa per studenti e lavoratori.

In città come Bologna, Roma e Milano, questo fenomeno ha spiazzato l’offerta a canone concordato, creando forti squilibri tra domanda e offerta. Se da un lato l’accoglienza turistica rappresenta una risorsa economica importante, dall’altro occorrono politiche urbane in grado di bilanciare gli interessi della proprietà privata con quelli della residenzialità stabile.

Cosa possono fare le amministrazioni locali?

Le amministrazioni sono chiamate a:

• Regolare l’espansione degli affitti brevi, preservando l’accesso alla casa per i residenti.

• Promuovere il recupero delle aree interne, incentivando servizi, infrastrutture e collegamenti.

• Favorire forme abitative flessibili e accessibili per giovani, lavoratori fuori sede e famiglie.

  
  

Conclusione

Il mercato immobiliare italiano è influenzato da dinamiche demografiche complesse. L’invecchiamento della popolazione, la riduzione della dimensione familiare e i movimenti migratori stanno modificando profondamente la domanda abitativa.

Capire questi fenomeni è essenziale per progettare politiche urbane sostenibili e garantire un equilibrio tra sviluppo economico, diritto alla casa e qualità della vita.

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