Immobiliare, ottimismo sul real estate quotato

Le ragioni alla base dell’ottimismo dell’andamento del mercato immobiliare europeo illustrate da Degroof Petercam AM

La nostra posizione ottimistica sul settore immobiliare quotato europeo, dopo tutti questi anni complessi, è basata su tre ragioni principali, che risiedono a livello macro, a livello di settore e a livello di fondi.

A livello macro: una più stabile crescita economica associata alla continuazione della politica monetaria accomodante sono i principali fattori che sostengono i titoli immobiliari.

La crescita economica, le prospettive d’inflazione, il tasso di occupazione e la fiducia dei consumatori in Europa evolvono nella giusta direzione e alimenteranno la spesa dei consumatori (al dettaglio) e la domanda di unità immobiliari da parte delle società (uffici). Dall’altro lato, i prestiti bancari, la liquidità, i mercati azionari e obbligazionari sono ancora tutti segmenti aperti/disponibili a una crescita ulteriore (da ricordare che il settore immobiliare è ad alta intensità di capitale). I tassi d’ interesse dovrebbero rimanere bassi e aumentare gradualmente al crescere dell’economia e con il miglioramento delle prospettive future. La BCE ha infatti annunciato che non modificherà i tassi nel 2018. Le istituzioni sono ancora alla ricerca di rendimenti e acquistano direttamente immobili. Le prospettive per i tassi reali rimangono negative, portando il premio per il rischio a diventare alto e attraente per il settore. Gli spread creditizi ai minimi del decennio potrebbero generare rischi potenziali se combinati con le valutazioni delle classi di attivi alte e costose.

Il rischio principale è rappresentato da un aumento inatteso e significativo degli spread dei credit default swaps, accompagnato da una disponibilità di credito contenuta, che avrebbe un impatto negativo sulle valutazioni del patrimonio immobiliare e sul potenziale di crescita delle imprese.

A livello di settore: per la maggior parte dei sottosettori e dei Paesi, il ciclo immobiliare si trova in una fase molto avanzata. Ma la proprietà quotata in Borsa offre ancora una crescita degli utili sana e di alta qualità.

Le società hanno beneficiato di tre fattori di crescita lungo questo ciclo: nuovo management, nuove strategie, portafogli ripuliti che hanno portato una qualità maggiore e potenziale di crescita per i rendimenti; riduzione dei tassi massimi e dei costi di finanziamento; politiche di sviluppo finanziate dalla vendita a premio di attività non essenziali. Le attività di M&A possono essere un’altra fonte di performance, recentemente abbiamo visto Hammerson-Intu, Unibail-Westfield, Vonovia-Buwog. I tassi reali negativi continueranno a sostenere i valori degli asset, mentre l’impatto complessivo della passata diminuzione dei tassi non è si ancora pienamente riflesso nei risultati. Anche con un aumento degli stessi, il costo medio del finanziamento diminuirà comunque nel breve-medio periodo, con un impatto positivo sui flussi di cassa. La crescita interna, lo sviluppo di piattaforme efficienti, le opportunità di razionalizzazione delle strategie e l’eccellenza operativa saranno i fattori chiave dei rendimenti futuri. Con una minore compressione del rendimento, il valore aggiunto ottenuto attraverso lo sviluppo diventa più importante. I mercati del lavoro dovrebbero migliorare così come la crescita degli affitti in alcuni mercati/città.

Il rischio principale è rappresentato da politiche di gestione deboli e poco efficaci (che prevedano ad es. l’acquisto di attività troppo costose) e da operazioni di fusioni/acquisizioni diluitive.

A livello di fondi: siamo ancora in grado di aggiungere valore e di sovraperformare… ciò che abbiamo fatto negli ultimi 18 anni.

Le prospettive sono ancora positive: 8% di rendimento totale per il 2018 in Europa (4% crescita del Nav + 4% di rendimento da dividendo). Rimaniamo molto selettivi e attenti alle opportunità: le aziende selezionate nei fondi hanno buone gestioni, portafogli di buona qualità, crescita delle locazioni, valutazione difensiva, valore aggiunto attraverso i progetti di sviluppo, buona visibilità dei flussi di cassa….Siamo ancora a favore del settore residenziale tedesco, della logistica in Francia e nel Benelux, delle case di riposo in Germania e nel Benelux, del settore degli uffici a Madrid, nelle principali città tedesche, nel Regno Unito e a Parigi, e del mercato retail dei centri commerciali o supermercati. Potremmo aumentare la nostra esposizione al Regno Unito non appena sarà più chiaro lo scenario di implementazione della Brexit.

Il rischio principale è legato a un aumento della volatilità del mercato azionario per motivi macroeconomici e politici.

A cura di Degroof Petercam AM