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Immobiliare, mercato in crescita ma SOFFERENTE
Per il terzo anno consecutivo, nel corso del 2016 si è assistito a una crescita delle compravendite di immobili residenziali, i cui volumi compravenduti sono arrivati a sfiorare quota 530.000 con un incremento del 18,9% rispetto al 2015. Siamo ben lontani però dai volumi scambiati a metà degli anni Duemila – oltre 850 mila compravendite – prima che la crisi economica e immobiliare cominciasse a fare sentire i propri effetti con il dimezzamento del mercato tra il 2006 ed il 2013. Nonostante quindi un triennio di crescita di cui l’ultimo è stato nell’ordine del 20%, il recupero dei volumi pregressi non è pensabile neanche a medio termine visto che le previsioni indicano che si potrà raggiungere quota 600 mila transazioni solo nel 2019 dopo un percorso molto lento e graduale. Lo si apprende da uno studio elaborato da Crif Real Estate Services, dedicato a un’analisi del mercato immobiliare nel 2016, con un outlook per l’anno in corso.
Contestualmente i prezzi di compravendita delle abitazioni sono ancora ampiamente in terreno negativo anche se il loro ritmo di flessione si sta gradualmente asciugando per arrivare a una sostanziale stabilità l’anno prossimo. La crisi ha sinora ridotto i prezzi circa del 25% in termini nominali, che si portano a un -35% se togliamo l’inflazione, da cui rileviamo che essa si è scaricata più fortemente sulle quantità piuttosto che non sui prezzi. Questi ultimi stentano comunque a riprendere causa la persistente abbondanza dell’offerta sul mercato e un’economia che non riparte, nonostante le favorevolissime condizioni sul mercato del credito e quindi il basso costo dei mutui. Un mercato immobiliare, perciò, che sta ancora languendo, nonostante si percepiscano segnali di miglioramento, ma che ha un passo di marcia molto più lento rispetto agli altri Paesi europei dove la ripresa è in atto da tempo e con toni anche molto decisi.
La domanda dei mutui risulta essere in aumento dal 2014 pressoché senza soluzione di continuità, con tassi di crescita a due cifre (+ 15% nel 2014, +53% nel 2015, +13% nel 2016) anche se oggi in tendenziale decelerazione per la graduale frenata del fenomeno delle surroghe. Esse, infatti, rappresentavano circa il 30% del totale erogato nel corso del 2015, mentre la quota della seconda parte 2016 – l’ultimo dato disponibile si ferma al III trimestre – si attesta al 24%.
I tassi che diminuiscono, l’intonazione economica in lieve ripresa, le politiche selettive da parte delle banche oltre che una maggiore consapevolezza dei prenditori, sono tutti fattori che contribuiscono ad una riduzione del tasso di default dei mutui, ora all’1,4%, livello minimo degli ultimi quattro anni.
In sintesi, possiamo concludere che nel 2016 il mercato del credito ha supportato adeguatamente il mercato immobiliare, ma che comunque quest’ultimo, per poter essere al passo con quanto accade nel resto d’Europa, deve poggiare su fondamentali economici molto più solidi e di maggior respiro rispetto a quanto consuntivato e previsto nel breve-medio periodo.