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Il ruolo dei REIT in un portafoglio diversificato
A cura di Rick Romano, CFA, Head of Global Real Estate Securities, PGIM Real Estate
REITs a prova di inflazione
Quando si parla di REITs, occorre fare presente che, storicamente, questa asset class ha sovraperformato significativamente altre tipologie di investimento durante i periodi di elevata inflazione. In molti contratti di locazione immobiliare a lungo termine, infatti, le spinte inflazionistiche vengono per così dire integrate. I contratti di locazione consentono ai proprietari di incorporarvi direttamente gli aumenti e – allo stesso tempo – l’inflazione aumenta i costi di costruzione a discapito di nuovi progetti edilizi, rendendoli così meno redditizi.
Questi meccanismi mantengono bassa l’offerta, aumentando il valore delle proprietà esistenti. Al contrario, i titoli obbligazionari tendono a soffrire in un contesto inflazionistico perché hanno pagamenti predeterminati che non aumentano nel tempo. Non c’è crescita. Anche la maggior parte dei settori azionari è sotto pressione a causa dell’inflazione, che ovviamente aumenta le spese e riduce gli utili.
In un simile contesto, il settore immobiliare è un ibrido tra azioni e obbligazioni, e combina un reddito stabile con un potenziale di crescita simile a quello azionario. I proprietari immobiliari possono aumentare i prezzi degli affitti o incorporare gli effetti dell’inflazione nei termini di locazione. Ad esempio, i contratti di locazione firmati cinque anni fa nel segmento industriale stanno registrando picchi notevoli, con incrementi degli affitti fino al 50%.
La stabilità e la crescita dei dividendi sono due fattori chiave da considerare per i REITs con l’aumento dei tassi di interesse. Il reddito corrente da REIT (3,9%) si trova appena al di sopra delle obbligazioni (3,7%) e ben al di sopra delle azioni (1,7%). Ma a differenza dei titoli obbligazionari, il tasso di crescita dei dividendi a lungo termine per i REIT è stato in media di circa l’8% e attualmente si attesta a circa il 21%, ben al di sopra del tasso di inflazione e delle aspettative di crescita degli utili dell’S&P 500 per il 2022 e il 2023 (circa l’8-10%). Ciò costituisce una valida proposizione per gli investitori e offre loro un potenziale di rendimenti interessanti dai REIT la cui crescita dei dividendi è superiore alla media oltre a fornire uno strumento di difesa contro le pressioni inflazionistiche e contro l’aumento dei tassi.
PGIM Investments fa parte di PGIM, la divisione di gestione degli investimenti di Prudential Financial, uno dei più grandi gestori a livello globale con oltre 1.300 miliardi di dollari di patrimonio gestito e 1100 professionisti degli investimenti. PGIM opera nei centri finanziari più importanti del mondo con un esclusivo modello multi-manager, costituito da società di gestione indipendenti, ciascuna specializzata in una particolare asset class.
PGIM Fixed Income: gestore obbligazionario globale che vanta una lunga tradizione nei mercati del reddito fisso.
PGIM Real Estate: leader globale negli investimenti immobiliari pubblici e privati sui mercati globali. Jennison Associates: specializzata in active growth equity.
PGIM Quantitative Solutions: focalizzata su azionario quantitativo e soluzioni multi-asset globali. Per maggiori info su PGIM Investments: PGIMfunds.com
Rialzo dei tassi: quale impatto sui REIT?
Un contesto di tassi in aumento può avvantaggiare i mercati immobiliari, poiché l’attenzione al premio di rischio per questi asset si sposta verso il loro potenziale di reddito più elevato. I manager hanno imparato importanti lezioni dalla crisi finanziaria globale, quindi i REIT oggi hanno bilanci più solidi e l’aumento dei tassi dovrebbe influenzarli in misura minima. I gestori di titoli REIT hanno approfittato del contesto di tassi più bassi degli ultimi anni rifinanziandosi in debito a tasso fisso a più lungo termine. Come spiegato in precedenza, se i tassi e l’inflazione salgono, l’impatto su un’obbligazione sarà negativo, mentre gli immobili possono adeguarsi contrattualmente o in base alle condizioni di mercato. Inoltre, il costo di costruire in un contesto inflazionistico aumenta in modo significativo. Di conseguenza, l’effetto dell’offerta si attenua e la domanda genera un potere di determinazione dei prezzi che può essere in linea o superiore all’inflazione.
Diversificare il portafoglio con i REITs
L’allocazione in titoli immobiliari pubblici e privati può aiutare a creare un portafoglio ben diversificato. I REIT pubblici offrono un’esposizione a tipi di proprietà che attualmente beneficiano di venti favorevoli alla crescita secolare, rispetto ai mercati privati di più difficile accesso che, invece, tendono ad essere più ciclici. Attualmente i REIT pubblici sono scambiati a sconto in modo sostanziale rispetto ai fondi privati, perché i REIT hanno già incamerato “gli effetti della cura” – per usare una metafora – e probabilmente hanno superato l’onda negativa, offrendo agli investitori un’opportunità convincente di acquistare a prezzi scontati. Gli immobili privati, al contrario, non hanno ancora corretto significativamente in termini di valutazioni.
A livello settoriale, per le loro caratteristiche difensive, ci piacciono gli appartamenti, gli alloggi fabbricati, il self-storage e l’assistenza sanitaria. A livello regionale, favoriamo selettivamente l’Europa, dove il mercato è stato particolarmente colpito dalla guerra in Ucraina. Il Giappone appare interessante, essendo una delle poche economie sviluppate con una politica dei tassi di interesse piuttosto accomodante. Uno yen più debole è stato storicamente positivo per i costruttori giapponesi, e i REIT giapponesi hanno attualmente spread di rendimento da dividendi elevati rispetto alle obbligazioni sovrane. Inoltre, il settore degli hotel giapponesi dovrebbe trovare giovamento dalla riapertura nelle altre parti del mondo e da alcuni programmi a supporto della spesa dei consumatori. Parte della domanda di spazio di lavoro fisico si sposterà verso immobili legati al settore tecnologico, come ad esempio i data center per i servizi basati su cloud che consentono il lavoro da casa e l’e-commerce. Quest’ultimo, in particolare, dovrebbe continuare a guidare l’aumento della domanda industriale di stoccare le merci per una consegna più rapida. Riteniamo che la prossima ondata di crescita si concentrerà sul modo in cui le aziende sfrutteranno la tecnologia e i big data per generare flussi di cassa più elevati dalle partecipazioni immobiliari esistenti.