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Aumento tassi, niente paura per il MATTONE

Una ricerca di TH Real Estate ha messo in luce che tassi di interesse in crescita non si traducono automaticamente in valori immobiliari o rendimenti totali pi bassi

17/03/2017 Stefania Pescarmona
Sembra poter dormire sonni tranquilli il mercato immobiliare. Nonostante due giorni fa la Fed abbia alzato i tassi di interesse sul breve termine dello 0,25% (il terzo innalzamento da dicembre 2015 e il primo dei tre attesi per il 2017), da una ricerca di TH Real Estate è emerso che tassi di interesse in crescita non si traducano automaticamente in valori immobiliari o rendimenti totali più bassi.  

Secondo la ricerca, che ha esaminato l’impatto dei tassi di interesse Us in crescita sul real estate commerciale prima del meeting della Fed di due giorni fa, la relazione tra tassi e rendimenti del real estate commerciale (CRE)  è più complicata e dipende da una serie di fattori, come il contesto economico, le prospettive di crescita economica, i fondamentali del real estate, tra cui crescita del rendimento operativo netto.
 
Ad esempio, i dati del report mostrano una correlazione molto bassa, dello 0,08, a testimonianza dell’assenza di una relazione, tra i rendimenti dei buoni del tesoro Us a 10 anni e la crescita dei valori property in fase di tassi in crescita. La componente di rivalutazione del capitale del NCREIF Property Index (un benchmark comunemente utilizzato per il commercial real estate istituzionale) è la componente dei rendimenti più sensibile al cambiamento dei tassi di interesse. 
 
Inoltre, l’assenza di una correlazione è dimostrata dalle due più recenti fasi di crescita dei rendimenti dei buoni del tesoro. Tra il primo trimestre 2003 e il secondo trimestre  2006, quando i rendimenti sono passati da un valore di poco inferiore al 4% a uno poco inferiore al 5%, i rendimenti totali si sono attestati su una media del 15,4%, comprensiva di un 7,8% di rivalutazione di capitale.
 
“È opinione diffusa che i tassi di interesse e i tassi di capitalizzazione si muoveranno in sintonia, con tassi di interesse più alti che si tradurranno rapidamente in tassi di capitalizzazione più alti e valori immobiliari più bassi. Tuttavia, non è necessariamente questo il caso. Se i tassi di interesse crescono per una crescita economica più solida, come nel caso attuale, probabilmente anche la domanda nel real estate crescerà. Se i tassi di interesse crescono in modo graduale e si attestano al livello o al di sotto della media di lungo-termine, come si prevede al momento, il real estate sarà ben posizionato per trarre benefici dal contesto”, ha commentato Tom Park, strategy & research, North America di TH Real Estate, mentre Chris McGibbon, head of Americas di TH Real Estate, ha aggiunto: “I cambiamenti politici, i tassi di interesse in crescita e le valutazioni elevate sono solo alcune delle difficoltà che l’industria immobiliare sta affrontando nel 2017. Tuttavia, i tassi di interesse cresceranno gradualmente, dando al mercato il tempo di adattarsi. La sensibilità del real estate ai movimenti dei tassi di interesse sarà temperata dalla crescita della redditività operativa netta, determinata da una maggiore domanda da parte dei tenant e da fondamentali favorevoli nel rapporto fra domanda e offerta”. 
 
In generale, TH Real Estate prevede che i rendimenti totali del real estate si riducano tra il 2017 e il 2018, a causa di una rivalutazione del capitale più bassa dopo l’impennata iniziata nel 2009, e della fase più avanzata del ciclo immobiliare. Tuttavia, con previsioni di una crescita economica più solida e di un’inflazione in crescita, il real estate dovrebbe confermarsi un’opportunità interessante per la diversificazione del portafoglio, come fonte stabile di flussi monetari, con un rapporto rischio/rendimento più equilibrato rispetto ad altre asset class e come copertura rispetto al rischio inflazione.
 
 
 
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