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Real estate, puntare sulla LOGISTICA

In un’ottica di diversificazione dell’investimento la logistica può rappresentare un’asset class interessante

22/02/2017 Stefania Pescarmona
Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2016 con un aumento del fatturato, inteso come valore dei beni scambiati, intorno al 2,7%, grazie al miglioramento del clima economico, a una leggera riduzione della disoccupazione imputabile e all’aumento della domanda in diversi settori. “Le prospettive sono di un incremento più consistente, intorno al 4%, nel 2017”, spiega Paola Gianasso, vicepresidente di Scenari Immobiliari, che poi aggiunge che “tuttavia le previsioni di crescita sono inferiori rispetto alle nazioni concorrenti, con una media del 6% a livello di Ue5, a causa di maggiori incertezze politiche ed economiche”.
 
Il mercato residenziale evidenzia luci e ombre. Infatti le 510mila compravendite realizzate nel 2016 rappresentano un aumento del 15 % rispetto all’anno precedente e del 25% rispetto alle punte minime del 2013, ma sono ancora lontane dalle oltre 800mila transazioni effettuate nella fase espansiva della domanda. “Il miglioramento degli ultimi anni è attribuibile a una serie di fattori, quali lieve miglioramento economico, effetti del Jobs Act, inizio di un processo di defiscalizzazione e, soprattutto, crescita del volume di mutui erogati, sebbene una buona percentuale sia rappresentata da surroghe. Tuttavia lo sviluppo delle compravendite e del fatturato (+2,5 % nel comparto residenziale), non sono sufficienti a innescare un’inversione di tendenza sulle quotazioni, che restano depresse soprattutto a causa di un clima di bassa inflazione o deflazione”, dichiara Gianasso.  A partire dal 2009 i prezzi medi in Italia hanno sempre registrato il segno negativo, sebbene in attenuazione nel corso del tempo. Il 2016 si è chiuso con una diminuzione dello 0,5 % e solo il 2017 dovrebbe segnare una ripresa di poco superiore allo zero.  “Tuttavia, in molte zone cominciano a emergere un calo degli sconti e un accorciamento dei tempi di trattativa”, prosegue il vicepresidente di Scenari Immobiliari, che aggiunge che si amplia il divario tra grandi città, che vedono qualche segnale di ripresa, e piccoli centri, dove prosegue la fase discendente. Gli andamenti migliori riguardano le zone centrali e semicentrali delle due città principali, Milano e Roma, ma anche altre città del nord, come Verona e Venezia. Ancora in difficoltà le città del sud, ma anche alcune città di medie dimensioni nel nord Italia, quali Padova e, soprattutto, Genova. La domanda continua a calare nella maggior parte delle aree periferiche, con effetti negativi sulle quotazioni. 
 
In lieve aumento fatturato, transazioni e quotazioni nel comparto uffici. Secondo Gianasso, lo sviluppo è attribuibile soprattutto alla crescente attività da parte degli investitori internazionali, attirati dai rendimenti superiori rispetto alla maggior parte delle altre principali piazze europee, nonostante la recente compressione. Spesso il ritorno dell’investimento è visto in un’ottica di riqualificazione e riposizionamento degli asset. “In aumento anche il dinamismo degli operatori domestici, soprattutto fondi immobiliari e privati, che spostano sull’immobiliare una parte dei capitali investititi nei prodotti finanziari a basso rischio, che non sono più in grado di offrire rendimenti competitivi”, aggiunge l’esperta di Scenari Immobiliari, che spiega che permane una forte disomogeneità tra le diverse aree geografiche. La crescita del mercato riguarda quasi esclusivamente alcune città: innanzitutto Milano, che concentra la quasi totalità della domanda estera, seguita da Roma, Torino e Bologna. Il miglioramento ha riguardato, invece, in modo marginale i capoluoghi intermedi, mentre sono esclusi i piccoli centri. 
 
Nel comparto commerciale, l’aumento, seppure modesto, delle vendite al dettaglio dopo un lungo periodo di contrazione, ha dato ossigeno al mercato e incoraggiato le aziende a portare avanti un processo di riorganizzazione. “Si assiste all’ottimizzazione dei punti vendita, con un’attenzione crescente per il commercio urbano, che offre le maggiori opportunità di sviluppo a breve termine – illustra Gianasso - La realizzazione di centri commerciali comporta invece tempi lunghi rispetto agli obiettivi immediati di riposizionamento e molti progetti sono ancora fermi. La tendenza è verso la rigenerazione dei centri esistenti, con attenzione verso gli aspetti legati alla sostenibilità, sia energetica che dei materiali, e alla distribuzione e fruibilità degli spazi. Il fatturato ha registrato complessivamente un aumento del 3%, mentre le quotazioni hanno visto un lieve aumento per i prezzi e ancora un risultato negativo per i canoni di locazione”.
 
Infine la logistica, “che si conferma come asset class interessante in un’ottica di diversificazione dell’investimento e ricerca di redditività, in linea con quanto accade da tempo in Europa”, commenta Gianasso, che spiega che la ripresa del mercato è guidata dall’attività degli investitori esteri. “La domanda è ancora trainata dallo spostamento delle società in cerca di spazi più efficienti per contenere i costi, migliorare l’immagine e incrementare la produttività, ma è in aumento anche la domanda di espansione e penetrazione in nuovi mercati – dichiara - Anche nella logistica è in atto un’evoluzione qualitativa, non solo tecnologica ma anche culturale, che coinvolge l’intera catena distributiva con nuovi attori e nuovi canali di vendita che modificano la rete di magazzini e il loro utilizzo”. In particolare, per rispondere alla nuova domanda data dal boom dell’e-commerce, sono necessari grand hub polifunzionali collegati a piattaforme di distributive di taglio ridotto, situate vicino ai centri urbani. Tra i fattori critici di successo dei nuovi progetti c’è l’abbattimento dei costi di gestione, che richiede l’utilizzo di materiali che diminuiscono la dispersione termica, del fotovoltaico in autoconsumo e di impianti di illuminazione intelligente. Uno sviluppo più rapido e consistente del mercato è dovuto alla carenza di offerta di prodotti di questo tipo.
 
 
 
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