Da domani primo luglio 2010 entra in vigore una nuova normativa riguardante i rogiti immobiliari, illustrata nel Dl n.78 del 31 maggio 2010. Tale decreto impone una corretta intestazione catastale dei fabbricati e il loro corretto accatastamento, introducendo tre obblighi essenziali:



a) nel rogito occorre che, a pena di nullità, venga fatto un espresso "riferimento alle planimetrie depositate in catasto" (la loro mancanza, pertanto, impedisce il rogito);

b) nell'atto, il venditore (o il datore di ipoteca) deve dichiarare, a pena di nullità, "la conformità allo stato di fatto, dei dati catastali e delle planimetrie";

c) prima di stipulare l'atto il notaio verifica la conformità tra l'intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari.



Gli atti interessati sono quelli che hanno per oggetto edifici (di qualsiasi natura) o loro porzioni e che, anzitutto, hanno efficacia sulla loro intestazione (e così: compravendite, divisioni, donazioni); inoltre, sono compresi nel perimetro applicativo della norma in questione gli atti di costituzione e di trasferimento di diritti reali (abitazione, uso, usufrutto, servitù in riferimento ai diritti reali di godimento e ipoteca in riferimeno ai diritti reali di garanzia).



La nuova norma (che concerne i fabbricati esistenti qualificabili come "unità immobiliari urbane") non riguarda pertanto:

a) i terreni;

b) i fabbricati rurali (già accatastati nel Catasto fabbricati oppure ancora accatastati al Catasto terreni) per i quali però ricorrano i requisiti, oggettivi e soggettivi, di ruralità di cui all'articolo 9, comma 3, Dl 557/1993 (mancando detti requisiti, la normativa in esame ritorna dunque applicabile);

c) i millesimi delle parti comuni condominiali;

d) i fabbricati in corso di costruzione o venduti "al grezzo": al riguardo, con riferimento ai fabbricati oggetto di nuova costruzione o di lavori di recupero, va sottolineato che, per fabbricati "esistenti", devono intendersi quelli di cui vi è l'obbligo di accatastamento, e cioè, ai sensi dell'articolo 28 Rdl 652/1939, quelli che siano "divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati";

e) i fabbricati "collabenti" (e cioè dichiarati come diroccati).



Quanto all'obbligo del notaio di verificare la conformità tra l'intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari (è il cosiddetto "allineamento"), si tratta di una verifica inderogabile, che comporta, secondo la circolare del 28 giugno 2010 del Consiglio nazionale del Notariato, la conseguenza del divieto di stipula se l'allineamento non sussiste. Fanno eccezione i seguenti casi:



a) pendono i termini per la volturazione (ad esempio: mutuo ipotecario preceduto dalla compravendita; donazione da Tizio a Caio e Sempronio e immediata divisione tra i donatari);

b) vendita effettuata dai coniugi in comunione di un bene formalmente comprato da uno solo di essi;

c) vendita di un bene usucapito, vendita di un bene di provenienza ignota perché di antica data, vendita di cosa altrui (articolo 1478 del Codice civile);

d) vendita di bene che ha cambiato intestazione per effetto di legge o di operazioni societarie non soggette a trascrizione, quali la modifica della denominazione sociale, la fusione, la scissione, la trasformazione;

e) intestazione catastale palesemente erronea (errore di battitura del nominativo o della data di nascita).



Peraltro, il Consiglio nazionale del Notariato, nella propria circolare, ha sancito che quando il titolo d'acquisto non doveva essere trascritto, ma solo volturato, e questa voltura non è stata eseguita, "il notaio prima della stipula dell'atto dovrà egli stesso provvedervi".



Infine, sul tema della dichiarazione del venditore (o del datore di ipoteca) circa la "conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie" occorre sottolineare, da un lato, che vi è non conformità tutte le volte che la situazione del bene è difforme dalla sua raffigurazione catastale; e, d'altro lato, che l'eventuale falsità di questa dichiarazione non impatta comunque sulla validità dell'atto, salvo il caso di palese contrasto tra la dichiarazione e la realtà.